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    [ 奚正輝 ]——(2019-2-15) / 已閱893次

    開發商違約,購房者如何維權?

    文/ 奚正輝

    閱讀提示:
    最近,綠城黃浦灣因開發商上海華浙外灘置業有限公司違法新增建筑物、綠化景觀無法兌現等違約行為,導致小區內數百位業主無法辦理房屋產權證,小區業主在房屋外立面掛標語維權,造成了一些不良社會影響。本文主要分析討論開發商通常有哪些違約行為,小業主應該如何依法維權。

    主文:
    一、 開發商逾期辦理產權證
    由于開發商沒有控制好開發建設的進度,或者驗收沒有通過或者債務等原因,導致開發商逾期辦理產證,構成違約。
    在《上海市商品房預售合同》的主文條款沒有約定逾期辦證的違約金,但是開發商通常會在補充條款予以約定。若合同沒有約定,法律也有規定。
    最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》
    第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:
    (一)商品房買賣合同約定的辦理所有權登記的期限;
    (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
    合同沒有約定違約金或者賠償損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
    《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》
    三、關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。
    也有觀點認為根據《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》的規定,逾期辦證的違約金按照年利率6%計算。

    二、 開發商逾期交房
    由于開發商沒有控制好開發建設的進度,或者驗收沒有通過或者債務等原因,導致開發商逾期交房。
    上海規定交房必須要取得《住宅交付使用許可證》,而且開發商在合同內都會約定具體的交房時間。若開發商逾期交房,則構成違約。
    《上海市新建住宅交付使用許可規定》
    第四條 新建住宅建設工程竣工并經有關部門驗收合格后,住宅建設單位應當向區、縣房屋行政管理部門申請新建住宅交付使用許可。申請人申請許可時,應當提供新建住宅建設工程竣工驗收備案證書,并提供配套設施符合交付使用條件的相關文件、資料。
    第五條 新建住宅申請交付使用許可,其配套設施應當符合下列條件:
    (一)住宅生活用水納入城鄉自來水管網。
    (二)住宅用電按照電力部門的供電方案,納入城市供電網絡,不使用臨時施工用電。
    (三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉雨水、污水排放系統;確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的,應當經水務、環保部門審核同意,并確定臨時排放的期限。
    (四)住宅小區附近有燃氣管網的,完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接;住宅小區附近沒有燃氣管網的,完成住宅室內燃氣管道的敷設,并負責落實燃氣供應渠道。
    (五) 住宅小區內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶。
    (六)住宅小區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連。
    (七)住宅小區按照規劃要求配建的公共交通站點暫未開通公共交通線路,且住宅小區與已開通的公共汽車和電車、軌道交通站點距離均超過二公里的,住宅建設單位應當配備短途交通車輛通達公共汽車、電車或者軌道交通站點。
    (八)按照規劃要求完成教育、醫療保健、環衛、郵政、菜場及其他商業服務、社區服務和管理等公共服務設施的配建。由于住宅建設工程分期建設,上述設施尚未建成的,應當有可供過渡使用的相應公共服務設施。
    (九)按照本市住宅設計標準預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置。
    (十)完成住宅小區內的綠化建設。
    (十一)住宅建設工程分期建設的,建成的住宅周邊場地清潔、道路平整,與施工工地有明顯有效的隔離措施。
    《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》
    第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。
    第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:
    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
    若開發商約定的逾期交房違約金過低,購房者可以要求調高違約金,參照房屋租金標準計算。
    由于開發商的違約行為,導致逾期交房又逾期辦證,購房者是否可以雙重主張,司法實踐中有支持購房者主張的。開發商如何規避雙重違約責任?本律師認為可以通過擬定合同條款予以規避。

    三、 開發商建造的房屋有質量問題或者裝修有質量問題
    由于開發商趕施工進度,或者壓縮工程款,或者施工管理不善等原因,造成質量問題非常普遍,尤其是裝修質量問題與隱蔽工程質量問題,例如:墻體外立面防水沒有做好,衛生間與陽臺防水沒有做好,樓板比較薄,鋼筋比較少,水電布線不規范,材料不環保、空氣檢測不合格等等。
    購房者發現這類問題,可以要求鑒定并維修,維修費用由開發商承擔。通常情況下,除非質量問題嚴重影響正常居住使用,否則購房者不得據此拒絕收房。但是,若修復影響居住,則修復期間在外租房的租金應該予以賠償。

    四、 開發商變更房屋及小區規劃設計

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